Гасить ипотеку или инвестировать?

Гарантированная доходность

Если ипотека стоит 4,5 % в год, каждый досрочно внесённый евро экономит 4,5 % процентов — гарантированно и в большинстве стран без налога на эту экономию. Чтобы рискованное вложение было выгоднее, оно должно обогнать эту ставку после налогов и с учётом риска.

Сравнивайте сопоставимое

Хочется сравнить ставку ипотеки с долгосрочной доходностью акций в 6–8 %. Но эта доходность неопределённа и складывается за десятилетия с глубокими падениями по пути. Сопоставимое сравнение — с надёжными активами на тот же срок: вкладами, фондами денежного рынка или короткими гособлигациями. Если ставка ипотеки заметно — больше чем примерно на полпроцентного пункта — выше того, что приносят надёжные деньги после налогов, досрочное погашение обычно выигрывает.

Например, при ставке ипотеки 4,5 % и доходности денег 2 % ежемесячное досрочное погашение вместо накопления на разовое погашение экономит примерно от 1700 до 3700 € процентов при долге 60 000–90 000 €, который гасится за два-три года.

Когда инвестировать может быть разумно

Даже тогда инвестиции — это ставка с более широким разбросом результатов, а не гарантированный выигрыш.

• Ставка ипотеки низкая по сравнению с надёжной доходностью — как у кредитов, зафиксированных при ставках около нуля.
• Горизонт длинный — десять лет и больше — и вы способны пережить обвалы.
• У вас уже есть резервный фонд и нет дорогих долгов.
• Налоговые правила поощряют инвестиции, например пенсионный счёт с налоговым вычетом.

Короткие цели: акции редко помогают

Если цель — избавиться от долга за два-три года, волатильность акций важнее их средней доходности. Моделирование в нашем методическом исследовании показывает, что перевод этих денег в акции сокращает медианный срок погашения лишь на месяц-два, но добавляет примерно 27–32 % вероятности прийти к цели позже, чем с деньгами на счёте. Реальные обвалы 2000–2002, 2008 и 2022 годов были глубже, чем закладывают многие модели.

Прежде чем гасить досрочно

• Держите в деньгах запас на три–шесть месяцев расходов.
• Прочитайте кредитный договор: комиссии, минимальные суммы и уменьшается ли срок или платёж. В ЕС у потребителей есть право на досрочное погашение, но кредитор может потребовать справедливую компенсацию.
• Если вы собираетесь скоро продать жильё, продажа и так погасит кредит: выбор сводится к сэкономленным процентам против доступных денег.
• Когда ипотека закрыта, направляйте весь бывший ежемесячный платёж в долгосрочные инвестиции.