Гасить ипотеку досрочно или инвестировать? Калькулятор с учётом риска
Сравните досрочное погашение и инвестирование одной и той же ежемесячной доплаты: гарантированная ставка кредита против неопределённой рыночной доходности.
У инвестирования выше ожидаемый результат — с указанным риском. В 39 % смоделированных сценариев инвестирование даёт меньше денег, чем досрочное погашение.
Капитал к исходному сроку кредита (25 г.)
| Вариант | Ожидаемо | Плохой рынок (10 %) | Медиана | Хороший рынок (90 %) |
|---|---|---|---|---|
| Досрочное погашение | 167 547 € | 118 738 € | 160 570 € | 222 227 € |
| Инвестировать сумму сверх платежа | 203 874 € | 100 960 € | 179 884 € | 323 243 € |
| Инвестиции минус погашение | +36 327,39 € | −39 641,91 € | +15 170,32 € | +132 226 € |
Оба варианта тратят одинаковую сумму каждый месяц до исходной даты окончания кредита; после погашения вся сумма инвестируется. Перцентили получены по смоделированным рыночным сценариям.
Допущения
- Доходность инвестиций после налога
- 6,00 %
- Доходность, при которой варианты равны
- 4,07 %
- Проценты без досрочного погашения
- 116 702 €
- Смоделированных сценариев
- 4 000
- Досрочное погашение приносит ровно ставку ипотеки — без риска и без налога.
- Проверьте в договоре комиссии за досрочное погашение.
Не учтены: комиссии за досрочное погашение, налоговые вычеты по процентам, пересмотр плавающей ставки. Сверьтесь с кредитным договором.
- Это общая аналитика по правилам, а не индивидуальная инвестиционная рекомендация. Решения принимаете вы; для вашей ситуации стоит обратиться к лицензированному консультанту.
- Налоги зависят от вашего резидентства и статуса; цифры рассчитаны по упрощённой модели. Уточните у налогового консультанта.
- Прошлая доходность не гарантирует будущей. Бэктесты гипотетичны и обычно лучше реальных результатов.
Как считается
Оба варианта тратят одинаковую сумму каждый месяц до исходной даты окончания кредита. Погашение: доплата идёт в кредит, пока он не закрыт, затем платёж и доплата инвестируются. Инвестиции: кредит идёт по графику, а доплата инвестируется с первого месяца.
Досрочное погашение приносит ровно ставку кредита без риска. Инвестиции дают неопределённую доходность: мы моделируем тысячи рыночных сценариев с указанными доходностью и волатильностью и показываем, как часто инвестиции проигрывают и насколько — на плохом рынке.
Доходность безубыточности — доходность инвестиций, при которой варианты дают одинаковый итог. Если реалистичная доходность после налогов близка к ставке кредита, обычно решают ликвидность и спокойствие.
Вопросы и ответы
Гасить ли ипотеку досрочно?
Этот инструмент не решает за вас. Для введённых чисел он показывает гарантированную экономию от погашения рядом с ожидаемой выгодой и риском недобора от инвестиций. Сначала проверьте комиссии за досрочное погашение и сохраните резервный фонд.
Почему инвестиции могут проиграть даже при более высокой ожидаемой доходности?
Потому что доходность колеблется. За 10–15 лет портфель акций может оказаться ниже фиксированных 4 %; чем короче оставшийся срок, тем выше эта вероятность. Колонка «10 %» показывает исход на плохом рынке.
Что за вариант «копить на вкладе»?
Если указать ставку по вкладу, появится третий вариант: доплата копится на вкладе, а кредит гасится разом, когда накоплений хватает, — до этого деньги остаются под рукой.
Отказаться от договора здесь · Потребители в ЕС: 14 дней на отказ от покупки.